Mitä asuntokaupoilla tapahtuu?

Ostotarjous, kauppakirjan luonnos, varainsiirtovero, osakekirjat… Uuden kodin ostaminen on jännittävä ja ainutlaatuinen tapahtuma. Asuntokauppoihin välittäjän kanssa kuuluu kuitenkin paljon eri vaiheita ja muistettavaa. Huoneistokeskuksen Riitta Fallenius-Hallama opastaa läpi asuntokauppojen – nappaa muistilista talteen.

1. Ostaja: muista varmistaa rahoitus

Asunnon ostajan kannalta tärkeintä on aloittaa uuden kodin etsintä varmistamalla pankista asunnon rahoitus ja hankkimalla lainalupaus. Voit sopia tapaamisen konttoriin tai keskustella aiheesta verkkotapaamisessa. Lainalupausta voi hakea myös verkkopankin asuntolainahakemuksella.

Ostotarjouksen jättäminen ilman lainalupausta voi johtaa hankaluuksiin. Jos myyjä hyväksyy ostotarjouksen eikä pankki myönnäkään ostajalle lainaa, on myyjällä oikeus saada joko maksettu käsiraha tai vahingonkorvaus. Myös myyjä on saattanut jo sitoutua seuraavaan asuntoon. Näin syntyy monen asunnonostajan ketjureaktio, jossa joku joutuu aina maksumieheksi.

Kun ostajan taskussa on lainalupaus, on sopivan hintaisen asunnon etsiminen helpompaa ja ostotarjouksen voi jättää heti, kun unelmien koti löytyy. Myös lainakatto on hyvä muistaa; omarahoitusosuutta pitää olla asuntolainaa ottaessa vähintään 10 prosenttia tai vastaava määrä muita vakuuksia.

Asunnon ostajan kannattaa pitää asuntokaupoilla mukana sekä järki että tunne. Ostajan on hyvä esimerkiksi miettiä, haluaako asua keskustassa lähellä palveluja vai kauempana hyvien liikenneyhteyksien varrella sekä varmistaa, että alueen liikenneyhteydet ovat itselle toimivat. Tunnepuolella taas on tärkeää, että asunto sykähdyttää ja tuntuu kodilta. Ilman sydäntä tehty ostopäätös saattaa jälkikäteen kaduttaa.

Tutustu asunnonostajan muistilistaan

2. Myyjä: katso kokonaisuutta pelkän myymisen sijaan

Asunnon myymistä harkitsevan tulisi ajatella pelkän asunnon myynnin ja hyvän hinnan saamisen sijaan kokonaisuutta kuten sitä, mistä seuraava koti löytyy ja uskaltaako uuden asunnon ostaa ennen kuin vanha on myyty.

Myös asunnon myyjän kannattaa aloittaa asunnon vaihtamisen prosessi ottamalla yhteyttä pankkiin. Myyjän on hyvä kutsua kotiinsa kiinteistövälittäjä, joka antaa arvion asunnon hinnasta ja myyntiaikataulusta. Sen pohjalta myös pankki pystyy paremmin arvioimaan, kuinka paljon myyjälle voidaan myöntää esimerkiksi lisälainaa uuden kodin hankintaa varten.

3. Tutustu kohteeseen huolella

Asunnon välittäjän tehtävänä on hoitaa kohteeseen liittyviä käytännönasioita, kuten esimerkiksi selvittää kiinteistön remontointisuunnitelmat sekä mahdolliset ylimääräiset yhtiökokoukset ja lunastuslausekkeet.

Välittäjän tulee myös varmistaa, että asunnon kunto vastaa myyjän kertomaa. Jos vaikka olohuoneen ikkunassa on särö tai parketissa huonekasvin jättämä vesivaurio, kirjataan se ylös selostusliitteeseen. Selostusliite on myyjän allekirjoittama asiakirja, joka kertoo asunnon puutteista ja vioista. Se tehdään yleensä jo silloin, kun välittäjä ja myyjä tekevät myyntitoimeksiantoa. Jotta ostaja saa tiedon pienistäkin virheistä, välittäjän pitää käydä selostusliite ostajan kanssa hyvissä ajoin ennen kaupantekoa.

4. Ostotarjouksen jättäminen ja hyväksyminen

Kun unelmien koti löytyy ja lainalupaus on olemassa, voi ostaja tehdä siitä ostotarjouksen. Ostotarjous jätetään yleensä asunnon välittäjälle, joka toimittaa sen eteenpäin myyjälle. Ostotarjous on sitova. Jos myyjä hyväksyy tarjouksen, ei siitä voi enää perääntyä.

Ostotarjouksen voimassaoloajasta on hyvä keskustella asunnon välittäjän kanssa. Ajan tulee olla riittävän pitkä, jotta myyjä ehtii tutustua tarjoukseen ja hyväksyä sen. Kyseessä on yksi elämän suurista päätöksistä, jota ei tehdä parissa tunnissa kesken työpäivän. Aikaa olisi hyvä varata näin ollen vähintään vuorokausi. Asunnon myyjän täytyy ehtiä miettiä, miten esimerkiksi järjestelee oman muuttonsa ja uuden asunnon ostamisen.

Myös myyjän on ajateltava ostajaa eikä hän voi pantata vastaustaan viikkoja. Jos esimerkiksi asunnon myyjä asuu ulkomailla toisella aikavyöhykkeellä tai kyseessä on useamman omistajan kuolinpesä, voi ostotarjouksen hyväksymiseen mennä pidempi aika.

Jos ostotarjouksen jättäneitä ostajaehdokkaita on useampi kuin yksi, siitä on kerrottava kaikille ehdokkaille. Myyjä voi hyväksyä tai jättää vastatarjouksen vain yhdelle ostajaehdokkaalle. Halutessaan myyjä voi myös ottaa kaikki tarjouksen jättäneet uudelle kierrokselle. Tällöin ehdokkaat voivat muuttaa ostotarjoustaan vaikkapa hinnan, vapautumisen tai maksuaikataulun osalta.

Ostotarjous on pitävä, kun sekä myyjä että ostaja ovat hyväksyneet sen.

5. Kauppakirjan luonnos ja läpikäynti

Kun välittäjä on käynyt läpi kaikki asuntokauppaan liittyvät asiat myyjän ja ostajan kanssa ja ne on hyväksytty, hän tekee luonnoksen kauppakirjasta. Jos ostotarjouksen ja kaupanteon välissä tulee esiin jotain sellaista, mikä muuttaa kaupan ehtoja, kuten esimerkiksi vapautumisajankohta muuttuu, se kirjataan kauppakirjan luonnokseen. Myös ostajan pankki on hyvä pitää koko ajan kuviossa mukana ja toimittaa sinne myös kauppakirjan luonnos.

Varsinkin ensiasunnon ostajan kannattaa tavata vielä ennen kaupantekotilannetta välittäjä, jonka johdolla käydään läpi kaikessa rauhassa kauppakirjan sisällöt ja mieltä askarruttavat asiat. Näin ostajalle tulee paljon varmempi olo siitä, kuinka asiat etenevät.

6. Asuntokaupat ostajan pankissa

Asuntokaupat pyritään järjestämään mahdollisimman pian ostotarjouksen hyväksymisestä. Kun asuntoa myy välittäjä, kannattaa antaa ostajan pankin ja välittäjän sopia kaupat. Välittäjän tehtävä on toimia kaupanteossa orkesterinjohtajana, joka määrää tahdin. Ostajan kannattaa hoitaa lainapapereiden allekirjoittaminen ennen kaupantekoa, jolloin voidaan mennä suoraan asiaan eli asuntokauppoihin, kun sekä myyjä että ostaja ovat paikalla.

Asuntokaupat tehdään yleensä ostajan pankissa. Välittäjän tehtävä on huolehtia, että myyjän osakekirja on kaupanteon hetkellä ostajan pankissa. Jos myyjällä ei ole lainaa, hän tuo osakekirjan usein itse mukanaan kaupantekoon. Jos taas hänellä on lainaa, osakekirja toimitetaan myyjän pankista maksuohjeiden kera suoraan ostajan pankkiin.

Kaupantekotilanteessa kauppakirja luetaan uudelleen ja tarkistetaan ostajan ja myyjän henkilötiedot, kaupassa sovitut asiat sekä osakekirjasta osakeyhtiö ja osakenumerot. Jos ostotarjouksen ja kaupan välissä on sovittu, että esimerkiksi asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle jo aiemmin, myös tämä on kirjattu kauppakirjaan ja käydään kaupantekotilanteessa läpi.

Ostaja vastaa myös varainsiirtoveron maksusta. Kun kaupat tehdään välittäjän kanssa, varainsiirtovero on maksettava kaupanteossa. Alle 40-vuotiaiden ensiasunnonostajien ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta myös silloin allekirjoitetaan varainsiirtoverolomake, jonka välittäjä toimittaa verottajalle.

Kun asuntokaupat on tehty ja rahat siirretty ostajalta myyjälle, ostajan pankki tulostaa kuitit niin asuntokaupasta kuin varainsiirtoveron maksusta. Osakekirjaan kirjataan siirtomerkinnät ja myyjä allekirjoittaa siirron. Osakekirja jää ostajan lainan vakuudeksi pankkiin. Yleensä ostaja- ja myyjä saavat vielä kopiot kaikista papereista yksissä kansissa.

Kaupantekotilanteessa myyjä haluaa usein kertoa ostajalle vinkkejä tai suosituksia. Myyjä voi kutsua ostajan vaikkapa käymään asunnossa ennen hallintaoikeuden siirtoa tai sopia ostajan kanssa avainten luovutuksesta.

7. Muista nämä asuntokauppojen jälkeen

Asuntokauppojen jälkeen asunnon myyjä saattaa hypätä itse ostajan rooliin. Jos asunnon myyjä ei ole asunut myymässään asunnossa yhtäjaksoisesti kahta vuotta, hänen tehtävänään on huolehtia mahdollisen myyntivoittoveron maksamisesta verottajalle.

Välittäjän työt eivät lopu kaupantekoon, vaan sen jälkeen hän toimittaa varainsiirtoverolomakkeen verottajalle sekä kauppakirjan ja varainsiirtoveron kuitin isännöitsijälle, jolloin isännöitsijä voi rekisteröidä asunnon uuden omistajan taloyhtiön kirjoihin.

Ostajan taas kannattaa muistaa, että hänen tulee kauppojen jälkeen sopia isännöitsijän ja huoltoyhtiön kanssa käytännön asioista, kuten vastikemaksuista ja muuttoilmoituksesta. Ostaja ja myyjä sopivat avainten luovutuksesta joko keskenään tai välittäjän kautta.

8. Välittäjän ja pankin saumaton yhteistyö on kaiken A ja O

On tärkeää, että välittäjä ja pankki tekevät yhteistyötä koko kaupantekoprosessin ajan. Vaikka kauppa tapahtuisi useassa erässä, välittäjällä on vastuu hoitaa sekä ostajan että myyjän asiat yhdessä pankin kanssa. Kun välittäjän ja pankin yhteistyö on saumatonta, ostajan ja myyjän omaisuus on hyvissä käsissä ja sitä hoidetaan asianmukaisesti.

Asuntokaupoilla on paljon muistettavaa - lue lisää asuntokaupoista.

Teksti: Paula-Maija Wallin

Kuvat: Pinja Nikki

Kopioi sivun linkki: